Hvis man som boligejer ønsker en ekstraindtægt ved at udleje et eller flere værelser ud i boligen til en studerende eller andre, kan man vælge en meget enkel regel til opgørelsen af den skattepligtige lejeindkomst i forbindelse med udlejningen.

For indkomstårene 1998 og 1999 kan man vælge kun at medtage den del af bruttolejeindtægten, der overstiger 2/3 af lejeværdien.

For pensionister, der er omfattet af de lavere lejeværdi procenter, medregnes kun den del af bruttolejeindtægten, der overstiger 4/3 af lejeværdien.

Bruttolejeindtægten er lejeindtægten inklusive særskilt betaling for el, gas, varme, brug af telefon, køleskab og lignende.

Bundfradraget på henholdsvis 2/3 og 4/3 af lejeværdien gælder, selv om værelset kun udlejes en del af året.

Det er uden betydning, om værelset er møbleret eller ej.

Eksempel:

Hr. Pedersen ejer et parcelhus, der pr. 1. januar 1998 er vurderet til 1.500.000 kr. Hr. Pedersen er ikke pensionist. Den årlige lejeværdi udgør herefter: 1.500.000 x 2 procent = 30.000 kr.

For at pynte lidt på den slunkne økonomi udlejer hr. Pedersen et værelse til en ung studerende fra den 1. maj 1998 til 31. december 1998. Lejen aftales til 3.000 kr. pr. måned inklusive varme, el og brug af tekøkken.

Samlet lejeindtægt i 1998: 3.000 x 8 = 24.000 kr.

Skattefri bundgrænse: 30.000 x 2/3 = 20.000 kr.

Skattepligtig lejeindtægt: = 4.000 kr.

Fra og med år 2000 videreføres reglerne med en lidt anden beregningsmodel som følge af afskaffelsen af lejeværdien.

Ejere, der udlejer værelser til beboelse, kan fra og med år 2000 vælge at anvende et bundfradrag i lejeindtægten på 1 1/3 procent af ejendomsværdien i indkomståret.

Da bundfradraget beregnes med udgangspunkt i den offentlige vurdering, er der ikke længere brug for særregler for pensionister. Den skattefri bundgrænse for hr. Petersen i eksemplet vil være uændret i år 2000 ( 1.500.000 kr. x 1 1/3 procent = 20.000 kr.).

Hvis udlejer kun har ejet ejendommen i en del af året, sker der en forholdsmæssig reduktion af den skattefri bundgrænse.

Skattepligtig lejeindtægt ved værelseudlejning medregnes til ejerens kapitalindkomst, forudsat at han selv bor i ejendommen. Der skal altså ikke betales AM-bidrag af lejeindtægten.

Udlejere af værelser i egen bolig kan i stedet for det standardiserede bundfradrag (2/3-reglen) vælge at anvende følgende regnskabsmæssige metode.

Ved denne metode indtægtsfører man hele lejeindtægten med fradrag af de udgifter, der er forbundet med udlejningen. Hvis man en gang har valgt den regnskabsmæssige metode, kan man ikke skifte til det standardiserede bundfradrag. Man kan derimod godt skifte fra standardiseret bundfradrag til regnskabsmæssig metode.

Man kan ikke anvende virksomhedsordningen ved udlejning af værelser i sin bolig, idet værelseudlejning, hvor ejeren selv bor i ejendommen, ikke betragtes som erhvervsmæssig virksomhed.