Energimærket spiller en stadig større rolle for boligejernes privatøkonomi
Det er blevet dyrt at bo de seneste år. Energi- og CO-afgifterne har fået et tryk op, og råvarepriserne på f.eks. olie og gas ligger til den høje side. Skeler man til regeringens energi- og afgiftspolitik er der endda meget der tyder på, at den udvikling fortsætter.

Hvor hårdt ramt, man som boligejer er blevet og har udsigt til at blive, afhænger af det energimærke, ens bolig er i besiddelse af. Der er nemlig, som figur 1. også viser, meget stor forskel på, hvor stor en post i budgettet varmeregningen udgør afhængig af boligens energitilstand.

Figur 1.: Varmeregningen løber hurtigt løbsk, hvis boligens energimærke er ringe

Det er således ikke ualmindeligt, at varmeregningen i de bedste A-mærkede boliger ligger omkring 5.000 kr. om året, mens den på de værste energi-slugere hopper over 35.000 kr. Her er det værd at bemærke, at for en årlig nettoudgift på 30.000 kr., kan man afdrage og forrente et fastforrentet real-kreditlån på over 600.000 kr.

De A-mærkede huse er i undertal
Danskerne ved godt at energi koster penge, og derfor er mange boligkøbere også opmærksom på, hvilket energimærke en relevant bolig har påklistret.

Mange boligkøbere støder dog ind i den udfordring, at det kan være svært at finde en byggegrund eller et A-mærket hus i den størrelse og det område, hvor de gerne vil bo. For selv om der i øjeblikket er over 39.300 huse til salg, så er det kun de 3.235 af dem svarende til blot 8 pct., som bærer det bedste energimærke A, og kun 1.733 af dem eller godt 4 pct., som bærer det næstbedste energimærke B – se figur 2., hvor de nuværende huse, der er til salg, fordeler sig på de enkelte energimærker.

Figur 2.: Det kan være svært at finde en A-mærket bolig

Boliger med godt energimærke er således i undertal. Det kan forklares med, at kravene til nybyggeri var langt løsere i 1960’erne og 70’erne, hvor den største del af den nuværende boligmasse er fra – se figur 3., som viser, hvordan den nuværende boligmasse fordeler sig aldersmæssigt.

Figur 3.: Kun godt 5 pct. af de danske huse er bygget efter år 2000. 39 pct. er bygget i 1960’erne og 70’erne.

Også brugbare huse kan rives ned
Mange boligejere står derfor i det dilemma, at selv om de ville foretrække et A-mærket hus eller en byggegrund, så er den mulighed ikke til stede i det udvalgte område.

Mange boligejere løser udfordringen ved at købe et hus i en rimelig stand og efterfølgende foretage de mest retable energirenoveringer. Her glemmer mange boligkøbere dog, at energirenoveringer ofte er både tidskrævende og bekostelige. I stedet vil det i mange tilfælde bedre kunne betale sig, at gå efter et hus i dårlig eller halvdårlig stand, rive det ned og bygge nyt. Også selv om det betyder, at man river et ellers brugbart hus ned.

I de storbynære kommuner, er det f.eks. ikke ualmindeligt, at prisen på et utidssvarende hus ligger 1/2 mio. kr. eller mere under den pris, som huset ved siden af (som er mere moderne og indflytningsklart) sælges for. Det utidssvarende ved huset kan både består af alt for få kvadratmetre til at tilfredsstille nutidens boligkøbere, en ringe planløsning eller f.eks. utilstrækkelig vedligeholdelse.

Lægger man til den pris, at der er store besparelser at hente på både energi og vedligeholdelse ved at bo i et nyt hus frem for et ældre, ja så vil man i mange tilfælde kunne gøre en bedre handel ved at vælge et utidssvarende hus, rive det ned og bygge et nyt frem for at købe noget, der er lidt dyrere, og så forsøge at lappeløse på det. Det gælder ikke mindst, hvis man skeler til typehusbyggeriet, hvor kvadratmeterprisen holdes nede på et overkommeligt niveau.

Typehuse behøver ikke koste kassen
Skeler man til byggefirmaernes kampagnemodeller for typehuse, kan man i dag få et nybygget hus på 140 m2 til under 1 1/2 mio. kr. inkl. nedrivning af det eksisterende hus og en skrabet løsning til genetablering af haveanlæg. Der kræver vel at mærke, at man afholder sig fra diverse tilvalg af sokkelskuffer, centralstøvsuger, sortglaserede tegnsten og bordplader i granit eller corian mv., som hurtigt kan få prisen på typehuset til at stige mærkbart.

Bytteforholdet er vigtigt
Tager man udgangspunkt i ovenstående eksempel med et typehus til i alt 1.500.000 kr. betyder det, at hvis man kan købe grunden med det utidssvarende hus for f.eks. 500.000 kr. mindre, end det et mere moderne og bedre vedligeholdte hus koster i samme område, så skal boligejeren finde 1 mio. kr. netto, før projektet kan realiseres.

Antager man, at boligejeren skal lånefinansiere beløbet med 80 pct. realkreditlån og 20 pct. banklån, og at der afvikles på hele gælden, så løber den månedlige ekstraudgift op i 3.810 kr. efter skat, hvis lånet finansieres med et fastforrentet lån. Heraf vil de 1.230 kr. dog være i form af et ekstra afdrag, hvorfor nettoudgiften kan opgøres til 2.580 kr. Se kolonnen for 1 mio. kr. i tabel 1.

Det svarer til, at det vil koste boligejeren 30.960 kr. om året, at sidde i et nyt frem for et ældre men rimeligt velholdt hus i samme område.

Men tager man i betragtning, at boligejeren ofte kan spare 10.000-15.000 kr. på energiudgiften (vand, varme og el) ved at skifte til et A-mærket hus frem for f.eks. et D-mærket hus, og ofte også 10.000-15.000 kr. på den årlige vedligeholdelseskonto, så går regnestykket næsten i nul.

Havde boligejeren i stedet valgt at finansiere det nye hus med et F3-lån med afvikling, var den månedlige merudgift løbet op i 1.500 kr. hvilket svarer til 18.000 kr. om året – se kolonnen for 1 mio. kr. i tabel 2.

Havde man valgt et dyrere hus, eller havde man ikke fået et helt så stort et nedslag for at købe det nedrivningsmodne hus (dvs. grunden) frem for det mere vedligeholdte hus, så var balancen blevet forrykket i det eksisterende hus favør. Hvor meget det vil betyde for boligkøbernes budget er vist i de øvrige kolonner i tabel 1 og 2.

Nye huse er en værdig konkurrent
Beregningerne viser, at riv-ned-og-byg-nyt løsningen er en værdig økonomisk konkurrent til det eksisterende byggeri – i hvert fald så længe man er villig til at holde sig tæt på byggefirmaernes kampagnemodeller. Det gælder også selv om det betyder, at den samlede pris for boligkøbet bliver højere.

Manøvren kræver dog, at boligkøberen kan blive kreditgodkendt til at låne det større beløb, og at boligkøberen har råd til at spare mere op i sit hus i form af et højere afdrag. Men eftersom besparelserne i budgettet er tydelige, hvad både energi og vedligeholdelse angår, og eftersom et nyt hus også normalt har en højere salgsværdi end et gammel, så vil der i mange tilfælde være god mulighed herfor.

Hvorvidt det nye hus dog også kan vinde på andre parametre end de rent økonomiske, er så op til den enkelte families selv at afgøre. Nogle boligejere vægter godt indeklima, moderne planløsning, spritnyt køkken og bad, nymalede vægge og flotte gulve højere end den sjæl et ældre hus ofte er i besiddelse af i form af stuk, stemning, statelighed, stadsstue og stokroser. Kun den enkelte familie kan træffe det valg.

Lise Nytoft Bergmann, Boligøkonom Nordea Kredit
lise.bergmann@nordea.dk
+45 3333 3023

Kilde: Nordea Kredit, 22. april 2013