For at undgå en masse retssager ved domstolene om fejl og mangler som købere desværre i en lang række tilfælde erfarer ved deres overtagelse af deres bolig, udarbejdede forsikringsselskaberne produktet ”ejerskifteforsikring”.

Det var primært for at beskytte sælger imod sit normale 20 årige mangelsansvar

Hvorfor tegne en forsikring, når du sælger bolig?

Som sælger er du i op til 20 år efter hushandlen ansvarlig for (skjulte) fejl og mangler i det hus, du sælger. Du kan frikøbe dig for en del af dette ansvar ved at tilbyde køber en ejerskifteforsikring. Det kræver, at du får lavet en tilstandsrapport for dit hus.

Selvom den nye køber ikke tager imod tilbuddet om en ejerskifteforsikring, har du alligevel frigjort dig for dele af dit ansvar. Du kan dog stadig blive gjort ansvarlig for fejl og mangler i huset, som du har kendt til, men har undladt at oplyse om.

Hvornår kan du tegne en ejerskifteforsikring?

Du kan tegne en ejerskifteforsikring, når du sælger et enfamilie- eller tofamiliehus. Det gælder både et helt hus, et rækkehus eller en ideel anpart. Forudsætningen er, at du hovedsagelig bruger huset til at bo i, og at køberen også vil bruge huset til beboelse. Du kan også tegne ejerskifteforsikring for et sommerhus.

Du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring, når du sælger en ejerlejlighed. Det skyldes, at forsikringsselskaberne ikke vil sælge ejerskifteforsikringer til ejerlejligheder.

Ejerskifteforsikringen kan heller ikke tegnes ved salg af:
• En ubebygget grund
• En grund med en bygning, der er under opførelse
• En landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt
• En andelsbolig.

Hvad og hvornår dækker ejerskifteforsikringen?

Ejerskifteforsikringen dækker normalt alle skjulte fejl og mangler på huset, som var til stede på overtagelsestidspunktet, og som nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt. Forsikringen dækker også, hvis der er nærliggende risiko for skader på huset.

Forudsætningen for, at ejerskifteforsikringen dækker, er, at skaden/fejlen ikke er nævnt i tilstandsrapporten. For at du som sælger kan overdrage en del af dit ansvar til ejerskifteforsikringen, skal du altså have lavet en tilstandsrapport for dit hus.

Som sælger er du forpligtet til:
• at fremlægge en tilstandsrapport og et bindende tilbud om en ejerskifteforsikring for køber, inden købsaftalen underskrives. Tilstandsrapporten og tilbuddet skal have en gyldighedsperiode på seks måneder.
• skriftligt at tilbyde at betale et beløb, der svarer til halvdelen af forsikringspræmien for den tilbudte ejerskifteforsikring.
• at informere køber om, at dit 20-årige erstatningsansvar som sælger er bortfaldet, når du har tilbudt ham eller hende en ejerskifteforsikring.
Køber kan frit vælge at takke nej til dit tilbud om en ejerskifteforsikring. Hvis køber helt fravælger ejerskifteforsikringen, påtager han eller hun sig den økonomiske risiko for de skader eller truende skader, der evt. kan ligge skjult i huset.

Køber kan også vælge at tegne ejerskifteforsikringen i et andet forsikringsselskab. Som sælger er du i den situation stadig forpligtet til at betale et beløb, der svarer til halvdelen af præmien på det forsikringstilbud, du selv har fremlagt – uanset om køber tegner en billigere eller dyrere ejerskifteforsikring i et andet forsikringsselskab.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen normalt ikke?

Forsikringen dækker ikke skader, der er beskrevet i tilstandsrapporten, eller som køber på anden måde har fået kendskab til ved overtagelsen af huset. Den dækker heller ikke skader, som skyldes manglende vedligeholdelse eller slid og ælde.

Fra overtagelsestidspunktet overtager køber ansvaret for nye skader på huset og for nye og gamle fejl og mangler, som skyldes forhold, der er omtalt i tilstandsrapporten.

Som sælger er du i op til 20 år efter salget ansvarlig for nogle typer fejl og mangler, der ikke er dækket af forsikringen. Du er ansvarlig i følgende situationer:
• Hvis du har afgivet en garanti.
• Hvis du med vilje eller groft uagtsomt har undladt at fortælle om fejl og mangler – du har loyal oplysningspligt.
• Hvis din solgte bolig har ulovlige installationer eller bygningsindretninger.
• Hvis du er professionel bygherre.
• Hvis du har begået særligt grove byggefejl som selvbygger.
• Hvis skader er opstået i tiden mellem udarbejdelse af tilstandsrapporten og overtagelse af huset.
Små forskelle fra selskab til selskab
Den almindelige ejerskifteforsikring er lovreguleret både med hensyn til betingelser og dækning. Derfor er der ikke den store forskel på dækningen hos de forskellige forsikringsselskaber. Når dækningen alligevel kan variere lidt, skyldes det, at huse er forskellige. Forsikringstaksatorer eller vurderingsmænd kan også vurdere det samme hus lidt forskelligt. I tvivlstilfælde har køber mulighed for at indbringe eventuelle klagesager for Ankenævnet for forsikring.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

Prisen på en ejerskifteforsikring er afhængig af husets alder og størrelse, og den kan også variere lidt fra selskab til selskab. Forsikringen koster typisk et sted mellem 5.000 og 15.000 kr. Som sælger er du forpligtet til at betale halvdelen af prisen for den forsikring, du selv tilbyder køberen.

Hvad dækker en udvidet ejerskifteforsikring?

Køber kan også vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring – eller du kan vælge at tilbyde en ejerskifteforsikring med udvidet dækning til køber. Det kan nemlig også være en fordel for dig som sælger, at forsikringen har en bredere dækning. Merprisen for en udvidet ejerskifteforsikring er ikke så voldsom set i forhold til, hvad den dækker.

Den udvidede forsikring dækker typisk:
• Lovliggørelse af ulovlige stik- og kloakledninger.
• Lovliggørelse af ulovlige el- og vvs-installationer i beboelsesbygninger.
• Lovliggørelse af bygningsindretninger, som var ulovlige på opførelsestidspunktet
• Oprensning efter forurening, f.eks. med olie.
• Hjælp til genhusning ved større renoveringer.
• Udbedring af sætningsskader.
• Udbedring af vandskader, der opstår på grund af utætheder i taget.
Den udvidede ejerskifteforsikring findes i mange typer med rigtig mange varianter af dækningsgrad, og der kan være stor forskel på forsikringsselskabernes tilbud. Så det kan betale sig at undersøge markedet for udvidede ejerskifteforsikringer, før du vælger forsikringsselskab.

 På min hjemmeside på www.advovan.dk ligger også pjecer, hvor man kan læse mere om boligkøb, boligrådgivning samt arv m.v.

Bjørn Nielsen
Certificeret boligadvokat