Hvad dækker begrebet?

Forældrekøb er den betegnelse man anvender, når forældrene køber en ejerlejlighed til barnet, hvorefter barnet får en mulighed for at leje boligen af forældrene. Forældrene får omvendt mulighed for på gunstige skattevilkår at udleje lejligheden til barnet mod at anvende reglerne i den såkaldte virksomheds-skatteordning.

Sagt mere skatteteknisk: Virksomhedskatteordningen i forbindelse med forældrekøb, anvendes til udlejning mellem nærtstående på gunstige skattevilkår.

Fordele og ulemper ved forældrekøb

Baggrunden for forældrekøbet som begreb opstod var, at det for mange unge (især studerende) var svært at få et sted at bo. Nu anvendes reglerne i lige så høj grad som en mulighed for forældrene til at lave en god investering, mod at bruge en opsparing eller en friværdi i deres egen bolig, til at købe en lejlighed, hvor barnet så lejer lejligheden.

Fordelene – udover at der bliver løst et boligproblem – er, at skattereglerne sikrer en højere fradragsværdi for renteudgifterne og at forældrene får mulighed for en god investering (ejendomsmarkedet kan selvfølgelig falde sammen). Hertil kommer, at forældrene ikke betaler ejendomsværdiskat samt at barnet muligvis kan få boligsikring.

”Ulemperne” – hvis man kan kalde dem det – er, at det kræver likviditet for forældrene og at barnet skal kunne betale en rimelig husleje, som skattevæsenet vil kunne acceptere. Det er ikke rigtige ulemper, da ordningen er meget favorabel.

Grundlæggende er der for forældrene selvfølgelig den risiko, at værdien på ejerboliger falder drastisk. Den risiko kan forværres ved, at forældrekøbet typisk har en relativ kort investeringshorisont, som selvfølgelig udlignes ved at beholde lejligheden i mange år, da boligmarkedet rent historisk – og set over tid – altid har været en god investering.

Risikoen ved investeringen vil ud fra mere generelle betragtninger kunne minimeres ved at se på mere ”ejendomsmægleragtige” forhold ved lejligheden så som beliggenhed, standen af lejligheden og af ejendommen i sin helhed, regnskaberne i ejerforeningen osv.

Og så må man ikke glemme skatten – der skal betales skat af avancen ved salg. Se nedenfor.

Forældrekøbet – set fra forældrenes side

Som udgangspunkt må man som forældre regne med et økonomisk og likviditetsmæssigt underskud. Baggrunden er, at den leje barnet betaler, normalt ikke dækker de udgifter, der er ved driften af lejligheden, hvis købet er finansieret ved låneoptagelse.

Underskuddet eller den likviditetsmæssige belastning, beror desuden på de skattemæssige regler, som man har mulighed for at vælge i mellem.

Men tal med en revisor som vil kunne hjælpe igennem skattejunglen, idet din boligadvokat normalt ikke vil gå dybere ind i den skattemæssige side af sagen.

Du kan også af din boligadvokat få udleveret Skatteministeriets eget notat, der fokuserer på den skattemæssige del af forældrekøbet – oven i købet på en letforståelig måde. Notatet ligger på www.skm.dk/publikationer/skat.

Forældrekøbet – set fra barnets side

Barnet skal betale en husleje samt betale varme, vand og el.

Lejen er ikke fri, men skal følge “markedslejen”, og lejen skal være realistisk set i forhold til størrelse, stand,, beliggenhed osv. Huslejen må fastsættes konkret for den enkelte bolig.

Er lejen for høj kan det gå ud over mulighederne for boligsikring. Er lejen for lav, kan der komme et skattemæssig eftersmæk til forældrene. Barnet kan i værste fald komme til at betale gaveafgift af forskellen mellem den reelle leje, og den leje skattevæsenet kan acceptere.

Der skal altid laves en skriftlig lejekontrakt. En skriftlig lejekontrakt er et krav, hvis barnet vil søge boligsikring.

Boligsikring beregnes ud fra husstandens indkomst, huslejens størrelse og lejlighedens størrelse. Beregningen er omfattende, og der henvises til Socialministeriets en pjece om boligsikring, se www.netborger.dk, hvor også en foreløbig beregning af boligsikring kan foretages.

Du har mulighed for at få en bindende forhåndsbesked fra skattevæsenet, hvorefter skattevæsenet med bindende skattemæssig virkning vil kunne svare dig, hvorvidt en konkret leje vil blive accepteret af skattevæsenet i alle forhold. Det koster kr. 400,-, og er en meget god idé at indhente.

Ejendomsavancebeskatning

Når lejligheden sælges, kan det konstateres, om der er over- eller underskud ved at have ejet lejligheden.

Fortjenesten ved salg af ejerlejligheden beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det betyder, at fortjenesten (forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger på den ene side og købsprisen med tillæg af købsomkostninger og et yderligere ejertidstillæg på kr. 10.000 pr. år, undtagen salgsåret på den anden side) beskattes

Anvendes virksomhedsordningen, indgår fortjenesten i virksomhedens indkomst i det år ejendommen sælges.

Igen: Tal med en revisor.

Ejendomsværdiskatten kan helt undgås eller i det mindste reduceres….

Der er tre måder at undgå – eller reducere – beskatningen på:

1) Med de nuværende skatteregler kan beskatningen helt undgås, hvis man som forældre vælger reelt at flytte ind i lejligheden inden et salg. Men der må ikke være tale om proforma-indflytning. Man skal reelt have boet i lejligheden. Det er ikke nok blot at tilmelde sig folkeregisteret på ejerlejlighedens adresse. Skattevæsenet kan bede om dokumentation som bevis for at man har boet der.

Skatteministeriets notat nævnt ovenfor, forklarer denne del tydeligt.

2) Barnet kan også købe lejligheden i første omgang. Du kan låne barnet et beløb til køb af ejerlejligheden. Tal med din boligadvokat om oprettelse af de nødvendige dokumenter. Når ejerlejligheden sælges, kan barnet sælge ejerlejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. På salgstidspunktet betaler barnet lånet tilbage, idet pengene kommer fra fortjenesten ved salget af ejerlejligheden. Men der er selvfølgelig risikoen for, at ejendomspriserne falder…….

3) Du kan i en vis udstrækning undgå eller reducere beskatningen under ejendomsavancebeskat-ningsloven, hvis du sælger til dit barn. Skattereglerne tillader – i forholdet mellem nært beslægtede – at ejerlejligheden kan sælges til barnet til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet +/- 15%. Den pris, der handles til mellem børn og forældre, behøver derfor ikke at være markedsprisen. En mulig ejendomsavancebeskatning hos forældre kan således ved salg til barnet begrænses betydeligt.

Kan lejligheden udlejes til barnet?

Din boligadvokat, vil i forbindelse med gennemgang af ejendomshandlens dokumenter sikre sig, at ejerforeningens vedtægter ikke forhindrer udlejning til barnet. Ganske få ejerforeninger har i deres vedtægter direkte forbud mod udlejning.

Afslutning

Som nævnt erstatter denne lille oversigt ikke besøget hos en revisor. Det er vanskeligt skattestof at have med forældrekøb og virksomhedskatteordningen at gøre.

Den store risiko forbundet med forældrekøbet – ud fra en investeringsmæssig betragtning – er, at boligmarkedet falder sammen med deraf store prisfald til følge. Det skete omkring 1990 i forbindelse med Kartoffelkuren og kan ske igen. Det skal man huske på. Virksomhedsskatteordningen reducerer den økonomiske smerte noget ved et prisfald, men eliminerer den ikke.

Hertil kommer, at det ikke kan udelukkes, at reglerne om virksomhedsskatteordning kan blive lavet om. Der har løbende været en del kritik af reglerne fra forskellig politisk side.

Hvis du har spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte mig under sagens behandling uden at det koster ekstra hos mig. Send mig gerne en mail på bn@advovan.dk.

På min hjemmeside på www.advovan.dk ligger også pjecer, hvor man kan læse mere om boligkøb, boligrådgivning samt arv m.v.

Bjørn Nielsen
Certificeret boligadvokat