Hvis man udlejer sin bolig hele året, betragtes udlejningen skattemæssigt som erhvervsmæssig udlejning. Dette betyder, at indtægten er personlig indkomst, og at der skal beregnes AM-bidrag af indtægten.
Når man overgår til erhvervsmæssig udlejning, betyder det, at man ikke kan anvende reglerne om standardiseret bundfradrag. Til gengæld har man mulighed for at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen fra den dato, hvor udlejningen starter.
Den væsentligste begrundelse for at anvende virksomhedsordningen på udlejningsvirksomheden er, at rentefradraget får fuld skatteværdi i og med, at renteudgifterne kan fratrækkes direkte i overskuddet. Der vil ved udlejning af fast ejendom typisk være tale om relativt store renteudgifter i forhold til indtægten, som kan begrunde anvendelse af virksomhedsordningen. Betydningen af virksomhedsordningen vil vokse i takt med udfasningen af rentefradragsværdien 1999-2001.
Eksempel:
Hr. Andersen ejer en ejerlejlighed, som udlejes hele året. Husleje 5.000 kr. pr. måned – i alt 60.000 kr. i år 2001. Renteudgifterne udgør samme år 65.000 kr. Hvis man ser bort fra andre fradragsberettigede udgifter i forbindelse med udlejningen, og hvis det antages, at hr. Andersen i forvejen betaler topskat, ser regnestykket således ud:
Uden for virksomhedsordningen
Skat + AM-bidrag af lejeindtægt: 60.000 x 63,3 procent = 37.980 kr.
Skatteværdi af rentefradrag: 65.000 x 32 procent = 20.800 kr.
Skat af lejeindtægt = 17.180 kr.
I virksomhedsordningen
Overskud ved udlejning: 60.000 – 65.000 = – 5.000 kr.
Som det ses af eksemplet, fratrækkes renteudgifterne inden for virksomhedsordningen direkte i lejeindtægten, hvorved der fremkommer et underskud på 5.000 kr., som kan fratrækkes i personens øvrige personlige indkomst.
Uden for virksomhedsordningen har rentefradraget kun en skatteværdi på 32 procent Hr. Andersen tjener altså ca. 22.000 kr. på at vælge virksomhedsordningen for udlejningsvirksomheden.
Ved salg af en udlejningsejendom beskattes ejeren af fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven, medmindre ejendommen har tjent som bolig for ejeren i en del af ejerperioden.
