Det sker ofte, at køberen af villaen, ejerlejligheden eller sommerhuset, efter overtagelsen opdager, at ejendommen er behæftet med én eller flere mangler. Det ødelægger glæden ved at have overtaget ejendommen, og man føler sig som køber snydt. Hér er et par tips til at finde ud af, om køber skal gøre noget ud af sagen eller om man ”skal leve med det”.

Hvad består manglen i?

Først må man se på, hvad manglen består i. Er stor, er den dyr, er den under udvikling, er det noget køber selv kan lave, er det noget der kræver fagmæssig bistand, er den ulovlig, er der tale om selvbyggersjusk fra sælgers side osv. Er det en bygningsmæssig mangel, eller er det nogle af de hårde hvidevarer der ikke fungerer korrekt? Mangler kan være mange ting.

Hvem kan være ansvarlig for manglen?

Hvis det er sælger der har udført det mangelfulde som selv- og/eller medbyg, gælder der en regel om, at sælger skal have udført arbejdet ”groft uagtsomt”. Det er ikke nok, at sælger blot ikke har overholdt almindelige regler for god byggeskik. Sagt omvendt, accepterer man som køber en vis risiko for, at det af sælger udførte arbejde ikke er fagmæssigt korrekt udført. Der skal meget til at få sælger gjort ansvarlig.

Sælger har en loyal oplysningspligt, der gælder alle forhold, der kan have betydning for køber, og købers beslutning for køb af ejendommen. Det betyder, at er sælger bekendt med (og kan det bevises…), at flere at stikkontakterne ikke virker, så hæfter sælger overfor køber for udgiften til udbedring. Det samme gælder, hvis sælger svigagtigt har oplyst køber om forhold der senere hen viser sig at være forkerte.

Har sælger afgivet en egentligt garanti for, at en bestemt ting fungerer eller er indrettet korrekt, så hæfter sælger altid.

Sælger hæfter også som udgangspunkt for egentlige ulovlige installationer, typisk el og VVS.

Det kan være en håndværker der har udført arbejdet, og dette skal selvfølgelig være udført efter almindelige gældende byggenormer. Bemærk dog, at arbejdet skal være lovligt på udførelsestidspunktet, hvorfor man som køber kan komme ud for, at arbejdet er ulovligt ved overtagelsen, men ikke var det da det blev udført. Hvis der fortsat er garanti på det håndværkeren har udført for sælger, overtager køber denne garanti overfor håndværkeren. Men husk at få den originale faktura. Det kan din BOLIGadvokat også hjælpe dig med.

I visse tilfælde kan det være ejendomsmægleren der har afgivet oplysninger som senere hen viser sig ikke at holde, eller være decideret forkerte. Tag en drøftelse med BOLIGadvokaten

Mange købere har deres egen byggesagkyndige med for at se ejendommen og give gode råd. Viser det sig, at denne byggesagkyndige har overset fejl og mangler, kan det også være at der er et krav mod denne. Men er det en vennetjeneste, vil det selvfølgelig være svært at gøre noget ved. Husk, at sælgers oplysningspligt kan begrænses noget af, at køber selv tager en byggesagkyndig med.

Den bygningssagkyndige som ved villaer og sommerhuse har lavet tilstandsrapporten, kan have overset fejl og mangler. Husk, at den bygningssagkyndige ikke må lave ”destruktive indgreb”, dvs. at den bygningssagkyndige ikke må begynde at bore i væggen eller andet. faktisk tager alle bygningssagkyndige forbehold for gulve der er dækket af tæpper på besigtigelsestidspunktet

Endeligt er der køberen selv, idet man som køber har en såkaldt undersøgelsespligt. Den går ud på, at man som køber allerede ved sin første gennemgang af huset skal ”se sig for”. Dog gælder der hér meget snævre grænser for, hvad man som køber skal kunne opdage. Sagt med andre ord: Sælgers oplysningspligt går som oftest forud for købers undersøgelsespligt.

Ordningen med Huseftersyn/Tilstandsrapport har også reduceret købers undersøgelsespligt ganske meget. Bemærk dog, at karaktéren ”UN”, dvs. undersøges nærmere i en tilstandsrapport altid bør skærpe købers undersøgelsespligt.

Husk også, at hvis du har tegnet en ejerskifteforsikring eller en husforsikring (kun ved huse), kan køber som oftest være dækket af én af disse forsikringer. Der er dog tale om en vis selvrisiko på nogle tusinde kroner.

Husk endeligt, at der gælder en generel regel om, at sælger kun hæfter for mangler der udgør ca. 5-10% af den fulde købesum. Det er altså en bagatelgrænse. Det betyder, at der ved en ejendom til kr. 1.500.000,- skal være mangler for mellem kr. 75.000,- og kr. 150.000,- før sælger hæfter. Medmindre som nævnt ovenfor, at sælger har fortiet relevante oplysninger eller afgivet garanti, dvs. hvor der er et egentligt erstatningsansvar. Hér hæfter sælger ned til selv små beløb.

Fradrag for forbedringer

Når man som køber vil gøre en ”retlig relevant” mangel gældende overfor sælger, skal man også være opmærksom på, at der som altovervejende udgangspunkt sker reduktion af evt. udbedringsomkostninger som følge af den forbedring der ofte sker ved at udskifte eksempelvist et gammelt toilet med et nyt. Med andre ord skal køber kun godtgøres ”nutidsværdien” af det man får kompenseret og ikke ”genanskaffelses-værdien”.

Hvad gør jeg for at komme videre?

Hvis det er en bygningsmæssig mangel, er det muligt køber selv kender en håndværker, som køber kan få til at vurdere manglen, og evt. få en pris på, hvad det koster at udbedre manglen. En vis form for dokumentation for eller overslag over, hvad udbedringen koster, er afgørende for, om din BOLIGadvokat vil kunne hjælpe dig.

Hvis det er en mangel ved en genstand, f.eks. hårde hvidevarer, kan køber selv med fordel kontakte en forretning der handler med den pågældende ting, og få oplyst en pris på udskiftning af den mangelfulde ting.

Der er visse overvejelser man som køber bør gøre sig, før køber henvender sig til sin boligadvokat:

– er det en konkret fejl eller mangel, eller er jeg som køber bare mere kritisk end sælger?
– er fejlen eller manglen af en beløbsmæssig størrelse, som berettiger til ”en sag”
– er der indikationer for, at sælger har fortiet eller direkte løjet om oplysninger som kan have haft betydning for køber?
– har jeg overskud til at gennemføre et mangelskrav imod sælger eller den bygningssagkyndige, evt. ved retssag der tager lang tid?

Hvis købers besvarelse af disse spørgsmål er ”ja”, så kontakt BOLIGadvokaten!

Mangler omkring el-installationer, hæfter sælger som udgangspunkt altid for. Medmindre der er noter i Tilstandsrapporten som burde have skærpet købers undersøgelsespligt jf. ovenfor.

Kan man holde en del af købesummen tilbage til dækning af manglerne?

Nej. Kun hvis man er enig med sælgeren om at gøre det. Ellers er købers advokat nødt til at frigive så snart skødet er tinglyst anmærkningsfrit.

Er sagsbehandlingen dækket af det salær jeg betalt til boligadvokaten for handlen?

Det kommer lidt an på, hvor nemt det er at løse sagen. Kan problemet løses ved, at BOLIGadvokaten skriver eller ringer til mægleren eller sælger, koster det normalt ikke ekstra. Skal der en egentligt større og selvstændig sagsbehandling til hvor man bl.a. kunne indhente en faglig vurdering af manglen, kan det godt

koste et ekstra salær, normalt efter timesats. Udvikler mangelsagen sig til en retssag, vil køber oftest være dækket af en retshjælpsforsikring.

Afslutning

Kontakt under alle omstændigheder din BOLIGadvokat lige så snart du opdager en mangel, og få en drøftelse af, hvad boligadvokaten vil rådgive dig til.

Det kan være, at det råd du får som køber, ikke altid er det svar du kunne ønske dig. Men vores rådgivning bygger på vores juridiske uddannelse og ikke mindst vores erfaring fra mange bolighandler for, hvad man som køber kan komme igennem med som krav overfor sælger eller andre parter.

 På min hjemmeside på www.advovan.dk ligger også pjecer, hvor man kan læse mere om boligkøb, boligrådgivning samt arv m.v.

Bjørn Nielsen
Certificeret boligadvokat